Неуклонно снижающиеся цены на недвижимость вдохновляют покупателей и огорчают строителей. Что сегодня определяет ценообразование в российской столице и каким образом скажется на рынке воплощение программы реновации? Об этом и о многом другом рассказал в своем интервью Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, эксперт рынка недвижимости.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
– Как бы вы могли охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости столицы?
– Ничего не поменялось радикально. Спрос формирует предложение. Цены – это результат соотношения спроса и предложения. С точки зрения факторов, влияющих на спрос и на само предложение, можно сказать, что снизились доходы населения и следом за этим снизился платежеспособный спрос.
– Что можно считать основным драйвером сделок именно сегодня?
– Снижение ставок по ипотеке. На сегодняшний момент рынок находится в состоянии снижения объёмов продаж в целом, но благодаря уменьшению ставок по ипотеке, которые произошли буквально в марте-апреле, спрос расширился. В отношении объёмов сделок можно говорить об увеличении их числа именно в той части, которая обеспечена ипотекой. То есть в целом объём сделок практически не изменился, а вот в части сделок с использованием ипотеки он возрос как на первичном, так и на вторичном рынках.
Еще одним драйвером, воздействующим на рынок более длительно, уже несколько месяцев, можно считать перепроизводство нового жилья. На сегодня объём предложения, выведенный на рынок, существенно превышает спрос, и это, безусловно, влияет на формирование цены. В этом сегменте снижение цен реальных сделок сохранится.
Третий момент: сама по себе ситуация ведёт к более осмотрительному выбору со стороны покупателей. И здесь есть несколько трендов. Первый – снижение площадей приобретаемых объектов. Второе – увеличились объёмы сделок с первичной недвижимостью. И здесь можно отметить следующее: застройщики стремятся не столько продавать объекты на стадии котлована (им это сегодня не слишком выгодно), сколько нацелены продавать квартиры в высокой степени готовности. Предлагается целый ряд новаций и решений, и отчетливо заметен переход от черновой отделки помещений к финишной, с включением нескольких различных вариантов в предложение для покупателя.
Третье – в распоряжении покупателей целый набор различных скидок, которые должны простимулировать спрос: сезонные скидки, праздничные скидки, специальные опции вроде оплаты 50% стоимости парковочного места и даже парковочное место в подарок.
– Компании стали заметно больше тратить денег на рекламу…
– Увеличившийся объём рекламы свидетельствует о борьбе за рынок со стороны застройщиков. И эта борьба достаточно серьёзная. Стоимость рекламных затрат на каждого покупателя значительно увеличилась. Застройщики стали тратить заметно больше на рекламу как объектов уже построенных, так и на рекламу своих проектов.
– В Москве анонсирована программа реновации пятиэтажек, очень масштабная и «скоропостижная» Если верить мэрии Москвы, то справиться с расселением хрущёвок власти намерены за пять лет. Как это скажется на ценах на недвижимость в столице?
– Я сомневаюсь, что жилье, построенное на месте пятиэтажек, выйдет на рынок в скором времени. Тот объём работ, который был озвучен, – это программа лет на 15-20. Особенно с учётом того, что бюджет города финансирует только первичную часть – проработку проектов преобразования территорий. Все остальные финансы планируется получить от инвесторов, застройщиков-девелоперов. Программа основывается на реальном спросе, и всё упирается в платёжеспособность. Платёжеспособный спрос пока не растёт. Надеяться на то, что программу удастся быстро реализовать, не приходится.
Для того чтобы отселить такое количество жителей, нужно построить в три-четыре раза больше жилья, чем будет снесено. И мало его построить, его ещё нужно обеспечить неким финансовым плечом. То есть, чтобы это было экономически целесообразно, площадей должно быть построено в два раза больше имеющихся ныне только под тех, кого расселяют, и ещё столько же – на продажу, чтобы окупить затраты инвестора.
Мы пока вообще не понимаем, как эта программа реновации будет осуществляться. Будет ли построено новое жильё на тех же площадях или все-таки не совсем на тех же? Не определены критерии предоставления жилья расселяемым и очередникам – в том же районе или в соседнем, как это было в прежних программах? Может быть, это будут не только соседние районы – тогда это увеличит реальность реализации.
С моей точки зрения, пока что только заявлено намерение реализовать программу реновации, но не факт, что это будет сделано. Опираться она должна на финансовое плечо инвестора, а у инвестора главная цель – получить прибыль. Если то или иное расселение не создаёт инструмента извлечения прибыли, то оно не будет реализовано.
Значительная часть расходов на подготовку земельных участков к застройке – это вывод имеющихся коммуникаций и создание возможности приведения в эти районы дополнительных мощностей по электроэнергии, по воде, по канализации. То есть здесь достаточно много вопросов, которые в одно касание не решить.
– Если на месте пятиэтажек построить в четыре раза больше квадратных метров, то будет чрезмерное уплотнение территории?
– Если будет принято решение об увеличении нагрузки на территорию, где сейчас расположены пятиэтажки, скажем, даже не в четыре, а в два-три раза по плотности застройки по сравнению с прежней, то необходимо будет позаботиться о социальной и транспортной инфраструктуре для этих районов. В прямом виде сегодня, ничего не делая для инфраструктуры, по сути, мы получим то же самое, что было до этого в рамках точечной застройки в Москве. Тогда не создавалось новой инфраструктуры. Ни к чему хорошему это не привело.
В данной ситуации нужно понимать, что следует предусмотреть куда бóльший бюджет финансирования программы реновации, чем тот, что был озвучен мэрией. Тогда реально можно будет создать новую инфраструктуру для жизни наших сограждан, и её можно будет рассматривать как современную комфортную среду обитания.
– Какова норма плотности для «срединной зоны» Москвы?
– Основные нормы по плотности для застройки – это не более 25 тысяч квадратных метров на гектар. Если в рамках реновации территории будет построено больше квадратных метров, чем это предусмотрено генпланом развития Москвы, значит, плотность будет серьёзно превышена. Если же нет, и ограничение по плотности будет сохранено, – то тогда другое дело. Но я повторюсь: районы с пятиэтажной застройкой не были в достаточной степени обеспечены инфраструктурой, и этот вопрос необходимо будет решать. Соответствие норм плотности застройки и обеспеченность всей необходимой инфраструктурой вызывает много вопросов.
– Какие есть пути решения проблемы?
– Необходимо будет осваивать подземное пространство – эти решения будет реализовать непросто.
– Как будет идти реализация программы?
– В первую очередь программа коснется тех районов, в которых она имеет максимальную экономическую обоснованность: близко к метро, с определённым транспортным развитием и с запасом по прочности в плане транспортной и социальной инфраструктуры. Что касается других районов, то там, очевидно, будет сложнее реализовать программу.
Надо посмотреть, какие районы будут определены в качестве тех, куда будет идти отселение жителей пятиэтажек. Должен сказать, что ни один муниципалитет мира не стал бы гарантировать, что вместо жилья по социальному найму жильцу будут предоставлять опять-таки социальное жилье именно в этом районе. Социальный найм сегодня в этих пятиэтажках есть: если жилье не приватизировано, то оно социальное. И гарантировать снова этот район таким людям никто не может. Вполне вероятно, что будет предлагаться программа переезда из тех районов, где они сейчас живут, в зону Новой Москвы, при этом с увеличением площади жилья. Это могло бы рассматриваться как одно из альтернативных предложений.
– А каков, на ваш взгляд, весь диапазон предложений?
– Первое: вы можете переехать в этот же район, но метраж будет таким же, без увеличения. Второе – дом будет более новый и с чуть большим метражом, но в соседнем районе. И как одна из возможностей – уже озвученный вариант с увеличением площади квартиры раза в полтора, но в Новой Москве. При этом нельзя будет упрекнуть власти, что они подталкивают население к такому выбору – это решение самих жильцов, но с соблюдением экономической выгоды застройщика.
– И все же, возвращаясь к факторам, влияющим на цену квадратного метра в столице. Снос пятиэтажек и возведение нового жилья на этом месте каким образом отразятся на ценах?
– Снос пятиэтажек в тех районах, где уже сейчас мало жилья нового и качественного, конечно же, повлияет на цены. Вместо старого жилого фонда появится новый. Поскольку речь идет о такой «ковровой застройке», то квадратных метров появится много, и этот новый жилой фонд будет сбивать цены на рынке недвижимости Москвы. Это привлекательная история для тех, кто хочет купить жилье в Москве.
– Вы можете оценить популярность Новой Москвы?
– Мы увидели, что Новая Москва сегодня пользуется спросом. Значительная часть покупателей переместила свои интересы из Подмосковья в зону Новой Москвы. Ценник Новой Москвы очень сильно приблизился к аналогичным по удалённости от кольца землям Московской области, при этом жильё в городе выглядит более привлекательным, чем жильё в области. В Новой Москве все-таки идёт опережающее развитие транспортных коммуникаций, развитие метрополитена определяет растущий спрос и интерес к этим районам. Столица, получив себе зону Новой Москвы, имеет теперь карт-бланш в отношении передела рынка «жилья за МКАД». Выиграл в любом случае покупатель.
– Ваш прогноз относительно игроков строительного рынка: снижение цены квадратного метра приведёт ли к тому, что выживут лишь самые крупные строительные компании?
– Выживут самые эффективные. Понятно, что у крупных игроков больше запас прочности и больше финансовое плечо, особенно когда мы говорим о каких-то корпорациях и группах компаний. В сложных ситуациях они могут перекредитоваться или как-то иначе подстраховать свой бизнес. В строительном сегменте бизнес, безусловно, будет укрупняться. Застройщикам придётся вести тщательный мониторинг строительных работ, пытаясь более эффективно распоряжаться затратной частью, снижать её, чтобы повысить рентабельность строительства.
– В плане тенденций на строительном рынке что-то ещё просматривается?
– Продолжится тренд на продажу максимально готового жилья, с предложением большого количества различных архитектурных решений и вариантов отделки, с оформлением шоурумов в строящихся домах и так далее. Для потребителя сегодня очевидно одно: самому делать ремонт обходится в три-пять раз дороже, чем получить его в рамках приобретения квартиры с отделкой от застройщика. Максимальная готовность жилья – один из главных векторов на ближайшие годы.
Ещё один тренд – сокращение площадей как в элитной застройке, так и в классе «эконом». Этот тренд продолжается и сейчас, и есть основания думать, что он продолжит существование.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
