Логика покупателей

30-летний Антон, родом из Санкт-Петербурга, но уже 8 лет живёт в Москве. В прошлом году он купил однокомнатную квартиру в комплексе «Москва А101».

«Покупку квартиры в области я не рассматривал вообще, хотя бюджет у меня был очень ограничен. Конечно, цены в 2-3 млн рублей где-нибудь в Балашихе или Красногорске были заманчивы, но меня интересовала только Москва. У меня нет детей, которым надо ходить в приличный садик, до пенсии ещё далеко, поэтому дело не в «прописке» как таковой. Но сам факт, что жильё в Москве, давал мне уверенности, что я не прогорю – стоимость квартиры не уменьшится, дом точно достроят, а я всегда легко смогу продать квартиру», – так он объясняет свой выбор в пользу московского жилья.

Вадим Черданцев, герой нашего материала и эксперт одновременно, поскольку работает риэлтором, напротив, купил квартиру в новостройке в Московской области (Одинцово).

«Да, московская прописка – не только престиж, но также доступ к высокому качеству социальных услуг, но цена качественного современного жилья в Москве неподъемна для большинства горожан. Выбирая между морально устаревшей «однушкой» с кухней 6 кв. м в доме с одним пассажирским лифтом и современной квартирой в Московской области, я предпочёл второй вариант», – рассказывает он. 

«Я рассматривал и Новую Москву, но понял, что мне мало привлекательна идея жить в «поле», пусть и с московской пропиской, – продолжает он. –Социальная инфраструктура на присоединенных территориях появляется медленно, и пройдет 10-15 лет, прежде чем район станет комфортным для жизни. Поэтому лично для меня покупка жилья в Московской области в 4 км от МКАД является рациональным выбором и экономией».

Москва или область? Разница в цене – 30%

Мы попросили экспертов подобрать похожие объекты недвижимости в Москве и области и сравнить их стоимость, чтобы узнать цену такой желанной московской прописки.

Основной объём предложения новостроек Московской области находится в городах-спутниках, граничащих со столицей. «Но разница в цене на жилье в них и периферийных районах старой Москвы существенная – в среднем около 32%», – рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Например, средняя стоимость 1 кв. м в Химках на 34% ниже, чем в соседних московских районах Левобережный и Ховрино. А в Красногорске – на 38%, чем в районе Митино, который расположен за МКАД.

Такая значительная разница в ценах обусловлена высоким уровнем конкуренции. Рост объема предложения бюджетного жилья в Москве за последние 3 года составил около 30%, что способствовало перетеканию спроса из Подмосковья. «Ведь при сопоставимых бюджетах покупателя больше привлекает столичная регистрация», – поясняет аналитик.

«Московская прописка стоит реальных денег, о чём свидетельствует разброс цен практически в идентичных локациях, но находящихся по разные стороны административных границ», – согласна Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Она предлагает сравнить недвижимость в подмосковном Реутове и в московском районе Новокосино. «Практически на границе этих территориальных единиц расположено метро «Новокосино», которое уравнивает их привлекательность с точки зрения транспортной доступности. Жители обеих локаций пользуются одними дорогами в центр, также у них одинаковая экологическая ситуация. Средняя стоимость квадратного метра в Новокосино составляет 150 тыс. рублей, а в Реутове – 143 тыс. рублей (на одинаковом удалении от метро). По сути, разница в 7 тыс. обусловлена только административной принадлежностью земли, на которой расположен дом», – объясняет эксперт.

«Разница в стоимости квартир в Москве и Подмосковье существенная как на первичном, так и на вторичном рынке», – добавляет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

«В сегменте новостроек можно сравнить недавно запущенный ЖК «Лидер в Тушино», в котором стоимость однокомнатных квартир начинается от 6,8 млн рублей, и новостройки за МКАД в районе Путилково, расположенные в 2-2,5 км от него, где однокомнатные квартиры начинаются от 3,6-4 млн рублей. То есть стоимость квартир отличается почти в два раза», – приводит пример Дарусенков.

Столица уже давно развивается за территорией МКАД, однако на рынке недвижимости эта граница остается сильна, считает эксперт. «В случае примерно одинакового качества домов и районов, расположение МКАД по отношению к объекту остаётся существенным фактором в ценообразовании», – продолжает Дарусенков.

Ещё один показательный пример – это районы Митино (Москва) и Павшинская пойма (Красногорск), которые по инфраструктуре и транспортной доступности схожи. «Квартиры в Митино в среднем дороже на 15-20%, чем аналогичное жильё в Павшинской пойме», – говорит Яков Литвинов.

В ЖК «Митино парк», расположенном в городе Красногорск, по данным аналитического центра ЦИАН, 2-комнатная квартира с отделкой на верхних этажах площадью 57,5 кв. м стоит 7,1 млн руб. (срок сдачи корпуса 1 кв. 2019г.). А в районе Митино в ЖК «Мир Митино» квартира площадью 56,8 кв. м реализуется без отделки за 7,6 млн руб. (срок сдачи корпуса 3 кв. 2018г.).

Разница в цене между похожими объектами в Москве и области колеблется от 5-7 тыс. рублей за кв. м до 50-70 тыс. рублей за кв. м.

Конечно, объяснять это только наличием московской прописки нельзя. Для покупателей важны инфраструктура рядом с домом, качество самого проекта, год постройки, экология и многие другие факторы.

Что даёт московская регистрация?

• Доступ к более качественной социальной инфраструктуре (школы, детские сады, поликлиники).
• Льготы и надбавки. Пенсионеры, например, получают региональную доплату (правда, для этого необходимо иметь московскую прописку как минимум последние 10 лет), возможность бесплатного проезда на общественном транспорте, бесплатное санаторно-курортное лечение. 

При рождении ребёнка молодые семьи получают пособие от 34500 рублей, а также матери имеют право на единовременную выплату 5500 рублей для первого ребёнка и 14500 рублей для второго и последующих.

• Статус москвича – многие покупатели ассоциируют столичную прописку с престижем, поэтому приобретают московское жильё.

Что выбрать?

Эксперты сходятся во мнении, что выбор делать надо в первую очередь, исходя из своих финансовых возможностей. Не стоит ради прописки залезать в неподъёмные кредиты.

Квартиры в области при наличии работы в Москве больше подходят молодым людям в возрасте до 35 лет, считает риэлтор Вадим Черданцев. При хорошей транспортной доступности проекта экономия на «московской прописке» оправдана. Но с увеличением семьи, ростом благосостояния стоит задуматься о переезде в Москву.

Мария Литенецкая предполагает, что в долгосрочной перспективе качество жизни в Московской области будет постепенно улучшаться, поэтому чрезмерно акцентировать внимание на прописке при идентичности других параметров не нужно.

Таблица

Цена жилья в новостройках в городских поселениях, граничащих с территорией Москвы, и в периферийных районах Москвы

Источник: аналитический центр ЦИАН

Фото Игоря Порхомовского