Участники рынка уже несколько лет говорят о грядущем подорожании недвижимости, однако несмотря на подросший спрос и укрепление рубля, цены продолжают планомерное снижение.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Этой весной ситуация на рынке существенно изменилась — прекращено субсидирование ипотеки, но зато в правительстве снова обсуждают снижение ипотечной ставки до 6-7%. Еще год назад лидеры строительной отрасли выступали с аналогичным предложением — снизить ставку по ипотеке до 7%. Все участники рынка тогда и теперь связывают с этой заветной цифрой большие надежды — снижение ставки будет означать, что в ближайшие годы экономика продолжит выход из рецессии, а показатели продаж сохранят позитивную динамику. Сокращение ипотечных ставок означает повышение доступности жилья для всё больших групп населения, которые ранее не могли «вытянуть» более дорогой кредит на квартиру.
Многие девелоперы указывают на рост продаж на 20-31% в весенние месяцы по сравнению с зимним периодом. Однако судя по данным Росреестра, это краткосрочный рост на фоне планомерного снижения – в первом квартале 2017 года доля ДДУ, заключённых в Московской области составила 56,6%, а в Москве (в «новых» границах) — 43,4% в общей структуре. Годом ранее в аналогичный период количество ДДУ в подмосковных новостройках составляло 73,4%. Таким образом, за год доля Подмосковья в общей структуре спроса упала на 16%.
Застройщики как всегда ждут роста цен
Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», говорит о том, что россияне боятся грядущего роста цен и стараются успеть купить жилье по выгодной цене:
— Общаясь с нашими клиентами, которые рассматривают покупку жилья в ближайшее время, мы отмечаем увеличение доли покупателей, уверенных в скором росте цен на первичном рынке недвижимости. Причем стоит отметить важную деталь. Клиенты рассчитывают именно на рыночный рост цен, а не изменение стоимости по мере роста стадии строительной готовности дома. Доступные ипотечные программы, укрепление рубля, снижение ключевой ставки сыграли против скептиков, рассчитывающих на обвал цен. Сократилось и время принятия решения о сделке. Сегодня оно составляет в среднем месяц, тогда как год назад — порядка 2-3 месяцев.
Девелоперы сегодня «прощупывают» потенциальный уровень спроса очень аккуратно, повышая цены минимальными темпами. Об этом свидетельствует тот факт, что в более чем 90% ЖК девелоперы предлагают дисконт. Тогда как в 2014 году только в трети проектов покупатели могли получить скидку.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», полагает, что сейчас складываются все предпосылки для постепенного роста цен на новостройки в Москве:
— Посудите сами: спрос в 2016 году достиг самого высокого уровня на долевом рынке за последние годы. Макроэкономическая ситуация стабилизировалась, а рубль укрепляется. Растет спрос на ипотеку. При этом с начала 2017 года большинство наших коллег по отрасли проводят очень осторожную ценовую политику, что свидетельствует об ожидании мощного спроса во II квартале. В связи с этим полагаю, что мы будем наблюдать рост цен в ближайшие месяцы.
На рынок, помимо снижения ипотечных ставок, влияет укрепление рубля. Если в конце 2016 года доллар стоил порядка 60 рублей, то за I квартал 2017 года он подешевел до 55 рублей. Соответственно, это укрепляет покупательскую способность наших соотечественников.
Что происходит на самом деле
Существует несколько причин усомниться в словах застройщиков. Первая причина — реальное снижение, а не рост цен. Как пишет «Эксперт», цены на вторичное жилье в московском регионе в последний год не сильно меняются. Известно, что с января по декабрь 2016 г. стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы снизилась с 179 000 рублей до 173 500 рублей. При этом, пишет издание, лишь четверть выставленных на продажу квартир найдут своих покупателей. Все они будут проданы со скидкой в 10%. А это уже дает другую картину: цену «квадрата» примерно в 155 тыс. рублей.
На рынке новостроек, как отмечают аналитики ЦИАН, из-за увеличения объема вводимой в Москве недвижимости (крупные проекты на месте промзон «ЗиЛ», «Серп и Молот», «Карачарово», «Павелецкая набережная») уменьшился спрос на недвижность Подмосковья. При этом соотношение цена-качество в московских проектах улучшилось. Рост числа сделок в Москве освещался в СМИ, а сопутствующая ему тенденция – падение темпов в Московской области – нет. Напомним, что в Подмосковье число сделок за 1,5 года снизилось на 20%.
Табл. 1. Число сделок на первичном рынке в Москве и Московской области в 2016-2017 гг.
Вторая и основная — показатели российской экономики. Она продолжает сокращаться: с 2015 года ВВП упал почти на 3%. Дефицит бюджета растет, по данным Минфина, в 2017 году он составил 2,745 трлн рублей — 3,16% ВВП. А в 2018 году будет равняться 2,155% ВВП, в 2019 году — 1,15% ВВП. Реальные доходы россиян и уровень расходов за прошлый год уменьшились почти на 5%. При этом уровень доходов падает беспрерывно с 2014 года.
По приведенным выше оценкам экспертов видно, что основными покупателями недвижимости являются ипотечные заемщики, чей уровень доходов как раз проседает. Эксперты также говорят, что инвесторы уже давно потеряли интерес к недвижимости. Так кто же будет платить за дорожающую недвижимость?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
