Урбанист Григорий Ревзин в своих тезисах о реновации впервые поднял вопрос о том, что появление на рынке государственного фонда переселения с невероятными правами разорит девелоперов.
Мэр Москвы Сергей Собянин заверил горожан, что на территории бывших пятиэтажек будут построены дома не выше 14 этажей. При этом объем нового строительства составит примерно 25 млн кв. м, около 10 млн кв. м будет под переселение.
Аргумент о том, что власти не будут строить дома повышенной этажности, позже опроверг заместитель мэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Он уточнил, что построенные по программе реновации дома в отдельных районах могут быть выше 20 этажей. Это можно считать признаком того, что стоит ожидать высотного строительства. «В ряде районов придется делать выше. Где-то, может, будет выше 20 этажей, где-то уложимся в 10-12», – цитирует РИА «Новости» столичного чиновника.
Закон о сносе и расселении «хрущевок» подписан президентом Владимиром Путиным, что позволяет столичным властям приступить к сносу домов и строительству новых для переселения жителей. Введение огромных объемов жилья в любом случае отразится на рынке. При худшем сценарии цены (и в Москве, и в Подмосковье) обвалятся от переизбытка предложения.
Кто и как будет продавать новое жильё
«Речь идет об огромном объеме первичного жилья, но данный объем будет выводиться на рынок поступательно, в довольно спокойном режиме, – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина. – Скорее всего, в продажу на рынок будут поступать в год примерно сопоставимые объемы первичного жилья тому, что вводится в эксплуатацию сейчас. При этом в рамках реновации застройщики могут выводить жилье чуть ниже рынка, примерно на 10%».
По словам эксперта, девелоперов не будут привлекать в рамках первой волны реновации. Вероятно, девелоперов сначала начнут привлекать в качестве подрядчиков, то есть они могут не продавать квартиры, но при этом их строить, например, такой опыт есть у ГК ПИК и ряда компаний, которые работали подрядчиками для нужд города. На реализацию первой волны власти привлекут собственные силы, скорее всего, муниципальное предприятие УГС, которое на данный момент активно занимается застройкой районов для переселенцев и имеют опыт строительства подобного рода, а также комплексного освоения территорий.
Руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев уже заявил, что жилье, которое будет построено на месте пятиэтажек, предназначено исключительно для переселенцев. То есть город не будет продавать дополнительные квадратные метры в зданиях для собственников хрущевок. Более высокие объемы строительства по сравнению с площадью расселения объясняются увеличением габаритов квартир, мест общего пользования и нежилых помещений в домах для переселенцев.
Проблемы с привлечением покупателей
Фонд содействия реновации будет наделен правом заключать договоры долевого участия и выступать застройщиком, а также заказчиком услуг девелоперов. По словам генерального директора «Метриум-Групп» Марии Литинецкой, это не случайность, и на каком-то этапе власти могут вернуться к идее реализации дополнительных квартир на рынке. На такие шаги их может вынудить, в частности, необходимость бюджетной экономии.
Это действительно представляет слишком большую угрозу рынку в условиях жесткой конкуренции и огромного объема предложения. Жилье от города, да еще, возможно, и по демпинговым ценам может вогнать рынок в долгосрочную рецессию, признает эксперт.
В случае переизбытка квартир стройки могут испытать проблемы с привлечением покупателей, так как спрос не безграничен. Это будет касаться и тех объектов, что реализуют девелоперы, и тех, что будут продаваться в рамках новых кварталов на месте пятиэтажек.
Пример Испании
К сожалению, из-за программы реновации Россия может повторить печальный опыт Испании. Напомним, что некоторые страны Европы в прошлом десятилетии потрясли сильнейшие кризисы на рынках жилой недвижимости. В 2008 году он начался в Испании. Основной проблемой рынка этой страны являлись не кредиты банков покупателям, а переизбыток предложения (в Испании из-за спекуляций на рынке), реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств, высказывается в РИА «Новостях» президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
До настоящего момента кризис на рынке недвижимости в Испании еще не преодолен. Спад средних цен составил там с 2007 по 2014 год 40%. При этом стоит напомнить, что рост цен в курортной Испании двигал спрос со стороны иностранцев, которые массово скупали там жилье. Теперь же он снизился на 60%. Россия – не курортная страна, и спрос на недвижимость из других стран здесь не такой. Остается надеяться, что реновация все же будет проведена разумно и падения цен, аналогичного Испании, минует российский рынок.
