Добрый день! Уже ставший практически нам коллегой не риэлтор очень даже хорош в своих многих рассуждениях, но всё же не риэлтор )).
Кстати, отвечу на комментарии не риэлтора и ему будет полезно и автору:
1. Ничего не разумеется, квартира единственным жильём не считается. В оставшейся 1/2 доле супруги есть след Александра, доли куплены в браке, свою подарил, но в доле супруги имеет половину по закону в рамках совместно нажитого имущества.
2. При продаже единственного жилья декларацию в ЛЮБОМ СЛУЧАЕ не подают.
3. Александр не это имел в виду, а тот расклад, который у меня в первом пункте.

Александр, всё верно понимаете. По последней части отмечу, что поправки действуют на доходы полученные с 2019 года. В сентябре 2020 года истёк минимальный срок для продажи единственного жилья без уплаты налога, обязанности подачи декларации тоже нет. После регистрации права квартиры-3 у Вас ещё будет 90 дней, чтобы продать квартиру-2 в статусе единственного жилья. Понятно, что ДО регистрации права квартиры-3 с этим проблем нет вообще.

Доброй ночи, уважаемые знатоки!

Вновь обращусь к Вашим богатым знаниям и опыту, если Вы не откажете в ответе ещё на пару вопросов по моей конкретной ситуации:
1) Идем в женой к нотариусу и составляем брачный договор, по которому вся квартира №1 уходит в ее собственность, а вся квартира №2 - в мою (чтобы избежать этапа сначала разделения квартиры №1 нотариально на доли 1/2 и затем дарения моей доли жене/сыну + не брать нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры №2 - она приобретена по ДДУ, в ней есть оговорка, что данная квартира является моей индивид. собств-тью, но юридически совместно нажитое имущество это или нет - я до конца не понимаю, т.к. это тонкости законов). Таким образом квартира №2 становится единственным моим жильём. Но до того, как я успеваю продать квартиру №2, я совместно с отцом (по 1/2 доли) заключаю с застройщиком ДДУ на квартиру №3 (расширение за счет продажи квартиры №2, ради чего всё и затеяно).
Вопрос - наличие ДДУ (не полностью оплаченного, там будет рассрочка с авансом и окончательным расчетом через полгода) не изменит мой статус "владельца единственного жилья" и не лишит права продать квартиру №2 без уплаты налога до даты передачи застройщиком квартиры мне и оформления соотв. записи в ЕГРН? По ДДУ я ведь не становлюсь владельцем жилья, я лишь приобретаю право его требования в оговоренные сроки, верно? Не единственным жильём квартира №2 станет только тогда, когда будет внесена запись в ЕГРН о том, что я стал владельцем квартиры №3 (после подписания акта приема-передачи и подачи документов в регпалату), я правильно понимаю законы?

2) Квартира №2 куплена по ДДУ с полной оплатой в сентябре 2017г. Запись о праве собственности в ЕГРН внесена в апреле 2018. Выход на рынок продажи планируется в ближайшее время (не дожидаясь апреля - истечения 3 лет с момента получения права собственности).
Вопрос: Могу ли я (при условии, что эта квартира будет являться моим единственным жильём) считать 3 года для периода владения (безналоговая продажа) с сентября 2017г в соответствии с поправками "23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия)" или же эти поправки НЕ распространяются на ДДУ оформленные до 2019 года? Не могу разобраться, эти поправки говорят о доходе, полученном в 2019 году и далее, датой получения дохода считается с продажи квартиры или с ее приобретения?

Про сокращение сроков владения при ДДУ узнал из этой ветки:
https://izhevsk.cian.ru/blogs-izmenenie-nachala-sroka-vladenija-dlja-kvartir-kuplennyh-po-ddu-312764/

Александр, Вы правы, у нас с Даниилом именно дискуссия и есть свои предпочтения по смешанным договорам и нет спора в этой ветке, тем более по этой части:
"Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют предусмотренный законом режим совместной собственности, устанавливая на приобретаемый объект режим общей долевой собственности. Таким образом, супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, так как в нем выражена воля супругов об изменении режима совместной собственности, в связи с этим, такие договоры подлежат нотариальному удостоверению."

У Вас даже нотариата не было, чтобы хотя бы зацепиться за это, а значит в Вашей 1/2 доле половина принадлежит супруге, что НЕ позволяет подарить ей свою долю, ибо нельзя дарить то, часть чего и так человеку принадлежит.
Варианты: 1. Через нотариуса по брачному договору или соглашению о разделе имущества оформляете свою 1/2 доли в квартире-1 в единоличную собственность супруги и тем самым квартира-2 становится единственным жильём.
2. Если денег жалко на нотариуса, тогда, можете в простой письменной форме подарить вместе с женой свои доли ребёнку, НО такая экономия приведёт к дополнительным трудностям, если ребёнок несовершеннолетний (я имею в виду, что потом без согласия опеки эту квартиру не продать. Думаю, не стоит затруднять себе жизнь с имуществом несовершеннолетнего, лучше первый вариант).

Александр,
1. Да. На Квартиру-1 установлен раздельный режим собственности, она выбывает из общей собственности супругов. Образовавшеюся долю Вы дарите и таким образом полностью утрачиваете права на Квартиру-1. Квартира-2 становится "единственной".
2. Можно. Если на жену, то через нотариуса (брачный договор ил соглашение о разделе общего имущества). Если на ребенка, то договор дарения в простой письменной форме.

Арман, 1/2 куплена в нотариальной форме, но куплена то мужем, т.е. в договоре один супруг. Далее покупает жена, но опять же она одна в договоре. В итоге у каждого по 1/2 и нотариальный договор, и в каждой 1/2 есть супружеская доля. Ключевое, когда оба супруга в одном договоре и идет покупка в долевую собственность. В Вашем примере такое не просматривается.
Налоговая естественно разбираться не будет, но у налогоплательщика есть возможность акцентировать на юридически значимом факте ее внимание. Не примут к рассмотрению... суд.

Или как вариант - находясь в браке можно ведь составить брачный договор и в нём прописать принадлежность долей в квартирах №1 и №2 тому или иному супругу?

Добрый день, Арман и Даниил! Очень интересно и познавательно читать Вашу дискуссию, спасибо за науку!
Если Вас не затруднит ещё разок черкнуть пару строк в данной ветке, то прокоментируйте, пожалуйста, хочется окончательно разобраться в конкретной ситуации:
1) Если я ещё не переписал на ребенка долю (на данный момент рассматриваю варианты решения моего вопроса снижения налога, в стартовом сообщении написал, что доля уже переписана для большей конкретики - каюсь), квартира №1 принадлежит по ДКП в письменной форме (не заверенной у нотариуса) мне и жене, в свид-ве о регистрации написано по 1/2 доли каждому (покупка в 2011 году, тогда ещё бумажные свид-ва выдавали). Допустим, мы идём к нотариусу и разделяем у него квартиру на 2 доли по 1/2 мне и супруге, и уже после этого я оформляю дарственную на ребенка, то в таком случае квартира №2 будет являться моим единственным жильём?
2) Может возможно сразу как-то нотариально переоформить квартиру на жену/ребенка, исключив меня из правообладания квартиры №1 чтобы квартира №2 являлась единственным моим жильём (без этапов разделение -> дарственная)?

П.С. Вся эта возня затеяна потому что не хочется как-то платить ощутимую сумму налога учитывая, что покупается более дорогая квартира. Раньше было хорошо - продал дешевле - купил дороже - молодец, свободен от налогов, а сейчас иначе сделали и из-за скачка цен на недвижимость многие "попадают" на налог, хотя по сути прибыли не получают

Ок, другой пример. Муж купил 1/2 долю по нотариальному ДКП, а спустя какое-то время в той же квартире семья покупает вторую долю на имя жены и тоже по нотариальному ДКП. В итоге у семьи целая квартира в равных долях, где пресловутый нотариус обозначен (присутствует) у супругов, но приобретенное в браке имущество, в любом случае в силу закона будет являться общей собственностью супругов (п. 1, ст. 34 СК РФ) и в каждой доле заложена ровная половина второго супруга. Я же в начале сказал, что в рамках конкретного вопроса автора Вы затронули очень тонкую материю с большим диапазоном для спора, со многим я согласен, но не стал бы делать однозначные заявления такого характера: "Квартира №1 оформлена на основании нотариального договора - единственное жилье. Не нотариальный не единственное жилье."
Думаете, что налоговая будет разбираться в тонкостях приобретения и даст правовую оценку тому, где было куплено по ДКП с элементами брачного договора, а где по другому примеру?

Арман, но ничего не стоит на месте, в т.ч. и законы, нормы, правила, практика, и лично я согласен на "мух с котлетами и котлеты с мухами". Удобно же вставить в договор формулировку из "брачника" и тем самым разграничить права на конкретный объект. А так... каждый раз "брачник" переделывать.
А про согласие и доверенность - тут мое мнение непоколебимо, документы с разным смыслом и правовыми последствиями.